Obligation de constater par acte notarié la promesse de vente et application de la loi dans le temps
L’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation impose que certaines promesses de vente soient constatées par un acte notarié afin d’assurer une protection des vendeurs, personnes physiques, bloquant leur bien pour une longue durée. Le texte prévoit en effet que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ». Il est, avec l’article L. 290-2 du Code de la construction qui lui fait suite, issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. L’article 116 de cette loi prévoit que ces deux articles sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de la présente loi, c’est-à-dire à compter du 1er juillet 2009 (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 116).
En l’espèce, une personne physique a, par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, vendu à une SCI une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives. Il était convenu que si à l’expiration de cette date, la vente n’était pas signée, le compromis se prorogerait automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires à compter du 16 novembre 2012. En 2015, le promettant a assigné la SCI en annulation de l’acte de vente. La cour d’appel a fait droit à sa demande. Elle a en effet jugé que si l’acte sous seing privé litigieux, conclu en 2007 n’était pas soumis à l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation entré en vigueur le 1er juillet 2009, il en allait différemment de la prorogation de cette promesse effectuée le 16 novembre 2012. Parce qu’elle avait été consentie par une personne physique, pour une durée supérieure à dix-huit mois et concernait un droit réel immobilier, et faute d’avoir fait l’objet d’un acte notarié, la cour d’appel a estimé qu’elle était nulle et de nul effet.
L’arrêt d’appel est cassé. La Cour de cassation décide que « l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux promesses de vente consenties après le 1er juillet 2009 et à leur prorogation ».
L’article 116 de la loi du 25 mars 2009, qui contient les dispositions transitoires de cette loi, ne se réfère qu’à la date de conclusion de la promesse et n’évoque même pas le terme de prorogation.
Il importe donc de prendre en compte la date de conclusion de la promesse et non celle à laquelle elle pourrait être prorogée si les parties en ont prévu la possibilité.
La solution se justifie d’autant plus que la prorogation, désormais envisagée par le nouvel article 1213 du Code civil, n’emporte pas création d’un nouveau contrat : le contrat conclu subsistant pour le tout mis à part pour son terme qui est repoussé.
Rappelons que dans un arrêt du 18 février 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait jugé que l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique à la fois aux promesses unilatérales mais également aux promesses synallagmatiques de vente (Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 14-14.416 : JurisData n° 2015-003345 ; JCP N 2015, n° 10, act. 335 ; JCP N 2015, n° 30, 1138, obs. Ch. Coutant-Lapalus) et ce, alors même que l’article L. 290-2 du Code de la construction ne s’applique qu’à la seule promesse unilatérale.
Source
Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.238, P+B+I : JurisData n° 2019-006224
