Manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil : TVA immobilière à la charge du vendeur
L’agent immobilier est tenu à l’égard de son mandant d’un devoir d’information et de conseil afin de permettre à celui-ci d’opérer un choix éclairé et notamment de prendre en connaissance de cause la décision de vendre ou non son bien immobilier. Si l’on ne peut attendre d’un agent immobilier une parfaite connaissance du droit fiscal, n’étant professionnel en la matière, il doit, en revanche, être en mesure de préciser à son client si la vente relève du domaine des droits de mutation ordinaires ou de celui de la TVA immobilière à la charge du vendeur.
Les acquéreurs d’un immeuble ont effectué d’importants travaux sur celui-ci afin de transformer ce bâtiment, initialement à usage viticole, en maison d’habitation avec construction non attenante d’un bâtiment en bois puis ont confié la vente à un agent immobilier. Après avoir vendu le bien, ils ont reçu une proposition de rectification émanant du service de fiscalité immobilière qui estimait que le régime fiscal applicable était, au regard de la nature des travaux réalisés et de leur importance, celui de la TVA immobilière, à la charge du vendeur, et qu’il en résultait un rappel de 126 763 €, ramené à la somme de 102 753 €, après déduction de la TVA payée à l’occasion des travaux. L’agent immobilier a manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’interroger ses clients sur l’ampleur et la nature des travaux effectués et leurs incidences au plan fiscal alors que les circonstances de la vente (différence entre le prix d’achat et le prix de vente, ampleur des travaux, notification de la vente à la SAFER) auraient dû attirer son attention. À cet égard, Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant sa bonne foi, qui est indifférente, ou le caractère incomplet des informations transmises par les vendeurs. Ces derniers ont perdu une chance de conserver le bien et de ne pas payer la TVA immobilière à leur charge. Cette perte de chance est cependant réduite compte tenu de la procédure de divorce en cours entre les époux. La cour l’estime à 10%, ce qui ouvre droit à une indemnité d’un montant de 8 360 € à la charge de l’agent immobilier.
Source
CA Rennes, 1re ch., 2 oct. 2018, n° 17/04524 : JurisData n° 2018-016879
Pour aller plus loin
JCl. Responsabilité civile et Assurances, Synthèse 30 : Activités économiques et financières ; JCl. Civil Code, Art. 1382 à 1386, fasc. 315
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