Le congé du preneur en cours de bail, à l’expiration d’une période triennale, peut être donné par lettre recommandée
Une société sous-locataire commerciale donne congé à son bailleur par lettre recommandée le 18 février 2016. La cour d’appel déclare ce congé nul au motif que l’article L. 145-9 du Code de commerce dans sa version applicable au 16 février 2016 imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. La cour de cassation censure cette décision pour refus d’application de l’article L. 145-4 et fausse application de l’article L. 145-9 du Code de commerce .
La loi Pinel du 18 juin 2014 a permis d’opter pour une signification du congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception plutôt que de recourir à la signification par huissier dans l’article L. 145-9 du Code de commerce (L. n° 2014-626, 18 juin 2019). La loi Macron du 6 août 2015 modifie certaines dispositions relatives au congé (L. n° 2015-990, 6 août 2015). Cette loi souhaitait supprimer le recours à l’acte extrajudiciaire, mais finalement laisse le choix du recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et l’acte extrajudiciaire dans un certain nombre de cas et revient en arrière pour le congé de l’article L. 145-9 du Code de commerce. Il faut désormais distinguer selon que le congé a lieu en cours de bail ou en fin de bail.
Dans l’espèce étudiée, le congé a lieu à l’expiration d’une période triennale. Le texte applicable est l’article L. 145-4 dont l’alinéa 2 prévoit, à compter du 8 août 2015, que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Dans cette version, le renvoi à l’article L. 145-9 pour les formes du congé a disparu pour le preneur qui donne congé à l’expiration d’une période triennale, il n’y a donc pas d’obligation pour le preneur de délivrer congé par acte extrajudiciaire, il a le choix entre la lettre recommandée et l’acte extrajudiciaire. En revanche, l’alinéa 3, concernant le congé du bailleur à l’expiration d’une période triennale, fait référence à l’article L. 145-9 ce qui signifie que le bailleur doit donner congé uniquement par acte extrajudiciaire.
En revanche, si le preneur donne congé en fin de bail, l’article L. 145-9 a supprimé toute référence à la lettre recommandée qui avait été introduite par la loi du 18 juin 2014. Il en résulte que si la fin du bail ne correspond pas à l’expiration d’une période triennale (bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou en cas de tacite prolongation), le preneur ne pourra donner congé que par acte extrajudiciaire.
Source
Cass. 3e civ., 24 oct. 2019 n° 18-24.077, F-P+B+I
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